השקעות אלטרנטיביות בישראל: מדריך בדיקה למשקיע הפרטי

יותר ויותר ישראלים שומעים על השקעות אלטרנטיביות: קרנות חוב, אשראי חוץ בנקאי, נדל"ן מניב דרך גופים מנהלים וקרנות פרטיות שמציעות גישה למה שפעם היה שמור לגופים מוסדיים בלבד. השיווק נשמע מצוין, אבל דווקא כאן, הרחק מהבורסה ומהפיקוח היומיומי, נדרשת מהמשקיע הפרטי רמת בדיקה גבוהה בהרבה.

ההבדל המהותי בין השקעה סחירה להשקעה אלטרנטיבית אינו רק בנכס עצמו. הוא בכללי המשחק: נזילות נמוכה, שקיפות חלקית, ותלות כמעט מוחלטת בגוף שמנהל את הכסף. לכן הרגולציה בישראל מבחינה בין משקיע כשיר לציבור הרחב, ולכן יש רשימת בדיקות שאסור לדלג עליה לפני שמעבירים שקל אחד.

במדריך הזה נסביר מה באמת נכנס תחת המטריה של השקעות אלטרנטיביות בישראל, מה המשמעות של הגדרת משקיע כשיר, מהם היתרונות מול הסיכונים, ואיך בודקים משווק אלטרנטיבי: מרישיון שיווק השקעות ועד גילוי ניגודי עניינים.

מה נכנס תחת המטריה של השקעות אלטרנטיביות

השקעה אלטרנטיבית היא כל השקעה שאינה מתבצעת דרך ניירות ערך סחירים בבורסה. בשוק הישראלי, האפיקים המרכזיים שתפגשו הם:

• אשראי חוץ בנקאי: קרנות שמעמידות הלוואות לעסקים, ליזמי נדל"ן או לאנשים פרטיים, והמשקיעים מקבלים חלק מהריבית שהלווים משלמים. התשואה תלויה ביכולת ההחזר של הלווים ובאיכות הבטוחות.
• קרנות השקעה פרטיות: קרנות שרוכשות חברות או מניות בחברות שאינן נסחרות, לרוב עם אופק השקעה של שנים רבות וללא אפשרות יציאה מוקדמת.
• נדל"ן מניב דרך גופים: השקעה בנכסים מניבים בארץ או בחו"ל באמצעות קרן או שותפות, כשהגוף המנהל רוכש ומתפעל את הנכסים והמשקיעים מחזיקים זכויות בקרן, לא בנכס עצמו.
• תשתיות, חוב נדל"ני ואפיקים נוספים: מימון פרויקטים, קרנות גידור לא סחירות ומוצרים מובנים שונים.

המשותף לכולם: הכסף שלכם עובר לניהול של גוף פרטי, השווי אינו נקבע בשוק פתוח מדי יום, והיציאה מההשקעה כפופה לתנאי ההסכם ולא לרצון שלכם.

משקיע כשיר: למה הרגולציה בכלל מבחינה

חוק ניירות ערך קובע שגוף שרוצה לגייס כסף מהציבור הרחב חייב לפרסם תשקיף שאושר על ידי רשות ניירות ערך: מסמך גילוי מפורט ומפוקח. הצעה ללא תשקיף מותרת רק במסלולים מצומצמים, והמרכזי שבהם הוא הצעה למשקיעים כשירים.

משקיע כשיר הוא מי שעומד בתנאים הקבועים בתוספת הראשונה לחוק: היקף נכסים נזילים גבוה, הכנסה שנתית גבוהה, או שילוב של השניים, לפי רפים שמתעדכנים מעת לעת. ההיגיון הרגולטורי פשוט: מי שמחזיק הון משמעותי יכול, לפי הנחת החוק, לספוג הפסד ולממן בדיקת נאותות מקצועית, ולכן מותר להציע לו השקעות בלי שכבת ההגנה של תשקיף.

בנוסף קיים מסלול של הצעה למספר מצומצם של ניצעים שאינם כשירים בתקופה נתונה. חשוב להבין את המשמעות המעשית: כשאתם מצטרפים להשקעה כזו, אתם מוותרים בפועל על רוב מנגנוני ההגנה של דיני ניירות ערך. הרגולטור לא בדק את ההצעה, ואין גוף מפקח שעוקב אחרי הדיווחים השוטפים. כל נטל הבדיקה עובר אליכם.

שימו לב גם לנקודה הזו: גוף שמבקש מכם לחתום על הצהרת משקיע כשיר בלי לבדוק מסמכים, או שמציע לכם "לסדר את זה", מגלה לכם בדיוק איך הוא מתייחס לרגולציה. זה כשלעצמו דגל אדום.

היתרונות: מה השקעות אלטרנטיביות יכולות לתת לתיק

לצד הסיכונים שנפרט מיד, יש סיבות ענייניות לכך שגופים מוסדיים בישראל מחזיקים חלק מהותי מהנכסים שלהם באפיקים לא סחירים:

• פיזור מעבר לשוק ההון: נכסים לא סחירים מושפעים מגורמים שונים מאלה שמניעים את הבורסה, ולכן הם יכולים למתן חלק מהתנודתיות של תיק סחיר.
• גישה לנכסים שאינם זמינים לציבור: חברות פרטיות, פרויקטים של תשתיות או נכסים מניבים גדולים שאדם פרטי לא יכול לרכוש לבד.
• פרמיית אי נזילות: משקיעים שמוכנים לוותר על נזילות מצפים לקבל על כך פיצוי בתשואה. זו ציפייה, לא הבטחה, והיא מתממשת רק כשהנכס וההנהלה טובים באמת.
• תזרים שוטף באפיקי חוב: חלק מקרנות האשראי מחלקות ריבית תקופתית, מה שמתאים למשקיעים שמחפשים תזרים ולא רק עליית ערך.

היתרונות האלה אמיתיים, אבל הם מותנים בתנאי אחד שאין עליו פשרה: איכות הגוף המנהל. באפיק סחיר, מנהל בינוני עולה לכם בתשואה. באפיק לא סחיר, מנהל בעייתי יכול לעלות לכם בקרן עצמה.

הסיכונים: נזילות, שקיפות ותלות במנהל

שלושה סיכונים מבניים מבדילים השקעות אלטרנטיביות מכל מה שאתם מכירים מהבורסה:

• נזילות נמוכה: ברוב הקרנות הכסף נעול לתקופה מוגדרת, ולעיתים גם אחריה הפדיון כפוף להתראה מראש, לחלונות יציאה ולזכות של המנהל להקפיא פדיונות כשהשוק לחוץ. השאלה "מתי ואיך אני מקבל את הכסף בחזרה" חייבת להיות מנוסחת בהסכם, לא בשיחת המכירה.
• שקיפות מוגבלת: אין מחיר בורסה יומי. השווי שאתם רואים בדוח הרבעוני נקבע לרוב על ידי המנהל עצמו או על ידי מעריך שהוא שכר. דוחות עשויים להגיע באיחור, והמידע על הנכסים עצמם חלקי.
• תלות בגוף המנהל: אתם תלויים ביושרה, במקצועיות וביציבות הפיננסית של המנהל לאורך שנים. הסיכון הזה כולל גם ניגודי עניינים: מנהל שגובה דמי הצלחה עשוי להעדיף סיכון גבוה, ומשווק שמתוגמל על גיוס עשוי להתאים את ההשקעה לעמלה ולא לכם.

המסקנה המעשית אינה להתרחק מהתחום, אלא לגזור ממנו כלל אצבע: לאפיקים לא נזילים נכנסים רק עם כסף שלא תצטרכו בטווח ההשקעה המוגדר, ורק אחרי שהגוף המנהל עבר את הבדיקות שבפרק הבא.

בדיקות חובה על משווק אלטרנטיבי לפני שמעבירים שקל

זו רשימת הבדיקות המינימלית. גוף רציני יענה על כולן בשמחה ובכתב:

1. רישיון שיווק השקעות: בדקו במאגר בעלי הרישיון באתר רשות ניירות ערך אם לגורם שמולכם יש רישיון בתוקף. אם הוא טוען לפטור מרישיון, בקשו הסבר כתוב על סמך מה, ואל תסתפקו באמירה כללית.
2. גילוי ניגודי עניינים: משווק השקעות מחויב לגלות את הזיקה שלו לגופים שאת מוצריהם הוא משווק. שאלו במפורש: ממי אתה מקבל תגמול, כמה, והאם אתה מציע גם מוצרים של גופים שאינם משלמים לך.
3. מי מחזיק בכסף: ודאו שהכסף מועבר לחשבון נאמנות או לחשבון הקרן עצמה, לעולם לא לחשבון אישי או לחשבון של חברת השיווק. בררו מי הנאמן ומה תפקידו בפועל.
4. דוחות מבוקרים: בקשו דוחות כספיים מבוקרים על ידי רואה חשבון חיצוני, ושאלו מי מבצע את הערכות השווי ובאיזו תדירות.
5. ותק ורקורד ניתנים לאימות: בקשו נתוני עבר של קרנות קודמות, כולל הקרנות הפחות מוצלחות, ושמות של משקיעים ותיקים שאפשר לדבר איתם.
6. מבנה עמלות מלא: דמי ניהול, דמי הצלחה, דמי גיוס, עמלות בתוך שרשרת ההשקעה. דרשו טבלה אחת שמרכזת הכול.
7. תנאי היציאה: תקופת נעילה, מנגנון פדיון, מה קורה אם תרצו לצאת מוקדם ומה קורה אם הקרן מקפיאה פדיונות.

גוף שמתחמק מאחת מהשאלות האלה, מזרז אתכם לחתום או עונה "זה טכני, אל תדאג", חסך לכם זמן: קיבלתם את התשובה.

דגלים אדומים שסוגרים את השיחה

חלק מהסימנים אינם עניין של טעם אלא סיבה לעצור מיד:

• הבטחת תשואה או "בטוחה כמו פיקדון": אין תשואה מובטחת בהשקעות אלטרנטיביות, ומי שמבטיח אחת עובר על הכללים או מטעה אתכם.
• לחץ זמן: "נשארו מקומות אחרונים", "המחיר עולה מחר". השקעה טובה לא נעלמת בגלל שביקשתם שבוע לבדיקה.
• קרקעות חקלאיות "לקראת הפשרה": עסקאות שמוכרות קרקע חקלאית עם הבטחה לשינוי ייעוד הן אחד ממוקדי הנזק הגדולים למשקיעים ישראלים. שינוי ייעוד יכול לקחת עשרות שנים או לא לקרות כלל, ואיש אינו יכול להתחייב עליו.
• רכישה במושע או בעלות חלקית משותפת: החזקה משותפת לא מוסדרת בקרקע או בנכס, וכן עסקאות שמוכרות "חלקים" קטנים בנכס למאות משקיעים, יוצרות בעיה משפטית ותפעולית שקשה מאוד לצאת ממנה. התרחקו.
• העברה לחשבון פרטי או לחו"ל ללא נאמן: אין תרחיש לגיטימי שבו כספי השקעה עוברים לחשבון אישי של איש מכירות.
• סירוב לתת מסמכים לפני חתימה: הסכם, גילוי נאות ודוחות צריכים להיות אצלכם לפני ההחלטה, לא אחריה.

איך נכנסים לתחום נכון: תהליך במקום אימפולס

אם אחרי כל האמור התחום עדיין רלוונטי לכם, עשו את זה בסדר הנכון:

1. הגדירו את צורכי הנזילות שלכם: כמה מהכסף אתם יכולים לנעול, לכמה שנים, ומה יקרה אם תצטרכו אותו קודם.
2. קבעו תקרה לחלק האלטרנטיבי בתיק: אפיקים לא סחירים צריכים להיות חלק מהתיק, לא התיק כולו, בשיעור שמותאם למצבכם.
3. בצעו את בדיקות החובה: רישיון, נאמן, דוחות, עמלות, תנאי יציאה. כל סעיף מהפרק הקודם, בכתב.
4. דברו עם איש מקצוע מורשה: יועץ או משווק בעל רישיון מרשות ניירות ערך, שמכיר את מצבכם המלא ויכול לשקלל את ההשקעה מול שאר הנכסים שלכם, כולל הפנסיה וקרנות ההשתלמות שבפיקוח רשות שוק ההון ביטוח וחיסכון.

אם אתם לא בטוחים מאיפה להתחיל ולאיזה סוג גוף בכלל מתאים לפנות, אפשר למלא את שאלון ההתאמה של Veritena. השאלון בונה פרופיל משקיע אישי ומחבר אתכם לחברות שעברו תהליך אימות ולאנשי מקצוע מורשים, ללא עלות מצדכם. ההיכרות עם הצרכים שלכם קודמת לכל החלטה על אפיק ספציפי, וזה בדיוק הסדר הנכון.

שאלות נפוצות